용인 푸르지오 원클러스터 2단지 투시도 /사진 제공=대우건설
대우건설이 경기 용인시에 2043가구의 '용인 푸르지오 원클러스터 2·3단지'를 공급한다. 시행사가 일으킨 본 프로젝트파이낸싱(PF)에 채무인수와 책임준공을 약정하며 자금조달을 지원한 사업장이다. 2·3단지는 빠르게 100% 계약을 마친 1단지(1681가구)의 후속이며, 회사는 이번 분양을 마무리한 뒤 총 3724가구의 푸르지오 브랜드 타운을 조성할 계획이다.
용인 푸르지오 원클러스터의 시행사는 1~3단지 모두 남동타운피에프브이라는 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 2021년 5월 부동산개발사와 증권사들이 용인 은화삼지구에 공동주택을 개발하려는 목적으로 50억원을 출자해 설립했다.
지난해 말 기준 주주와 지분율은 남동시티개발 55%, 백산개발 23%, 리딩투자증권 19% 등이다. 더케인파트너스, 씨에이치프라퍼티, 리딩제19호 전문투자형사모투자 유한회사 등도 각각 1%씩 보유하고 있다. 이밖에 한국증권금융이 의결권 없는 우선주 2000주를 갖고 있다.
대우건설은 브리지론부터 본PF까지 신용보강을 제공하며 우군으로 나섰다. PFV는 2022년 3월 DGB캐피탈, KB증권 등의 대주와 1680억원 한도의 브리지론을 약정했고 대주별 금리는 3.90~5.10%다. 브리지론 외에도 종합대출과 부동산담보대출, 종합통장대출 등을 활용해 2022년 말까지 2827억원의 단기차입금을 끌어 썼다.
대우건설은 브리지론에 1489억원 규모의 채무보증을 결정하며 대출 성사를 도왔다. 각각 대주의 유동화전문회사(SPC)가 발행할 자산유동화기업어음(ABCP), 자산유동화전자단기사채(ABSTB) 등의 상환이 불확실해질 경우 PFV가 부담할 채무에 연대보증을 약정하며 신용도를 높였다.
연간 보증금액은 2022년 말 1145억원(브리지론), 2023년 말 500억원(본PF) 등이며 지난해 말 기준으로 모두 해소됐다. 이는 지난해 3월 본PF에 대한 추가 약정이 체결된 데 따른 것이다. 대우건설은 2023년 9월 PFV가 5000억원 한도의 본PF를 일으킬 당시 500억원의 채무인수와 5250억원의 책임준공을 약정했다. 지난해 3월 1250억원의 추가 대출을 받을 때 약정이 변경되며 채무인수에서는 벗어났지만 책임준공 약정금액이 6000억원으로 증가했다.
사업은 순항 중이지만 본PF에 고금리가 책정된 것이 부담으로 작용하고 있다. 2023년 말 기준 2000억원의 트랜치A 금리가 8.00~8.31%에 달하며 다른 트랜치에서는 최대 10.81%를 기록했다. 지난해 트랜치A 금리는 7.40~8.00%로 높았다. 본PF 연간 실행액은 2023년 말 4500억원, 2024년 말 5348억원이다. 대규모 대출이 실행된 만큼 금융비용 부담이 컸으며, 지난해 이자비용으로만 466억원을 지출했다. PFV의 자기자본은 지난해 말 기준 –1886억원으로 완전자본잠식에 빠졌으며 전년(-1256억원)보다 50.15% 악화했다.
다만 분양이 순조롭게 진행되는 만큼 상환에는 어려움이 없을 것으로 보인다. 지난해 말 기준 1단지의 분양계약잔액은 9183억원, 분양계약누적액은 8436억원이다. 1단지의 중도금 등 수익과 2·3단지 분양으로 본PF를 상환할 것으로 예상된다. PFV의 장기차입금 상환 스케줄에 따르면 2027년까지 모든 차입을 해소할 계획이다.
대우건설은 용인 푸르지오 원클러스터 시공을 맡아 8000억원 이상의 매출을 올리게 됐다. 1단지(1681가구) 도급액은 4113억원이며 2단지(1804가구)는 4370억원이다. 3단지는 239가구로 규모가 작아 공시되지 않았다.
용인 푸르지오 원클러스터는 경기 용인시 처인구 남동 일대의 은화삼지구에 들어선다. 이번에 분양하는 2·3단지(2043가구)의 전용면적은 59·84㎡ 등 두 타입이며, 3.3㎡당 평균 분양가는 1983만원이다.
청약일정은 이달 22일 특별공급을 시작으로 23일 1순위, 24일 2순위 접수다. 2·3단지 중복청약이 가능하며 당첨자 발표는 2단지가 5월2일, 3단지가 5월7일이다. 계약은 5월19~21일에 진행될 예정이다. 계약금은 5%이며 1차 계약금은 500만원 정액제다. 2028년 2월 입주 예정이다.
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